Neben den unter Punkt 1 beschriebenen Sustainable Development Goals werden zur Entwicklung einer unternehmenseigenen Nachhaltigkeitsstrategie ökonomische, ökologische und sozioökonomische Unternehmensziele definiert. Zur Erreichung des festgesetzten Ziels der Klimaneutralität im Jahr 2045 sind die Ziele auf operativer und strategischer Ebene angesiedelt.
Eine Priorisierung der Nachhaltigkeitsziele erfolgt auf dieser Ebene nicht, da diese sich aus Unternehmenssicht bedingen. So kann bezahlbares Wohnen als soziales Ziel dauerhaft nur sichergestellt werden, wenn die dafür notwendige ökonomische Basis im Unternehmen vorhanden ist. Gleiches gilt für die Erreichung der ökologischen Ziele. Darüber hinaus ist eine bezahlbare und zugleich emissionsarme Energieversorgung eine dauerhafte soziale Aufgabe.
Ökonomische Ziele
Für die Umsetzung der ökologischen und sozialen Unternehmensziele bildet eine solide ökonomische Basis die Grundlage. Zum Erhalt und Förderung dieser definiert die UWS folgende Hauptziele:
- Auskömmlicher Jahresüberschuss für Reinvestitionen
- Eigenkapitalquote von 30 %
- Wohnungsbestand im Jahr 2030 umfasst ca. 9.000 Wohnungen
Um gesetzte Nachhaltigkeitsziele umzusetzen, wurde ein mittelfristiger Wirtschaftsplan erstellt, der mit dem Beteiligungsmanagement der Stadt Ulm, dem Aufsichtsrat und dem Gesellschafter abgesprochen wird. Der Jahresüberschuss der UWS soll auskömmlich sein und für zukünftige Investitionen eine ausreichende Eigenkapitalbildung ermöglichen. Dabei ist die angemessene Verzinsung des Eigenkapitals wesentlich wichtiger als eine reine Gewinnmaximierung. Die Eigenkapitalquote soll langfristig 30 % erreichen.
Die dauerhafte Vermietbarkeit der Wohnungsbestände ist ein wichtiges Nachhaltigkeitsziel. Der Wohnungsbestand wird im Rahmen der laufenden Instandhaltung erhalten. In Teilen findet eine Wertsteigerung durch Modernisierung statt. Neubauten bauen den Bestand zukunftsfähig aus und verjüngen das Wohnungsportfolio. Das Zielportfolio im Jahr 2030 sieht einen Wohnungsbestand von ca. 9.000 Einheiten vor. Strategisch soll dieses Ziel durch Neubau und gezielte Bestandsankäufe erreicht werden.
Ökologische Ziele
Auf dem unternehmenseigenen Weg, ökologisch nachteilige Auswirkungen des Betriebs sukzessive zu verringern, sind die Hauptziele:
- Reduzierung des Energiebedarfs
- Verringerung der CO2-Emissionen
- Förderung erneuerbarer Energien
- Verantwortungsvolle Nutzung vorhandener Ressourcen
Zur Erreichung der Ziele wurden bereits verschiedene Maßnahmen im operativen und strategischen Bereich angestoßen. Auf operativer Seite ist das Ziel, so viele Gebäude wie möglich an das örtliche Fernwärmenetz anzuschließen. Parallel werden aktuell bis 2024 alle verbleibenden Gasheizungen auf Optimierungspotentiale hin überprüft. Auf strategischer Seite steht die sukzessive Modernisierung des Wohnungsbestands hinsichtlich Dämmung der Gebäudehülle, Heizungstechnik und Warmwasserbereitung im Vordergrund. Alle Neubauten werden mindestens auf Stand des ehemaligen KfW Effizienzhaus 55 errichtet. Zukünftig wird der Standard des KfW Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitskriterium angestrebt. Zusätzlich werden alle Neubauten mit PV-Anlagen ausgestattet. Die Nutzung emissionsärmerer Baustoffe und Materialien wird laufend geprüft. So werden z. B. Recyclingmaterialien an geeigneter Stelle eingesetzt und verbaut.
Für die Planbarkeit weiterer Maßnahmen wird ein Verbrauchsmonitoring eingeführt. Hierbei werden die bedarfsbezogenen Verbräuche für Heizwärme, Warmwasserbereitung und Allgemeinstrom erfasst und ausgewertet. Teil des Monitorings sind auch alle energieerzeugenden Anlagen wie PV- und Solarthermieanlagen. Die so generierten Gewinne werden analysiert und den Verbräuchen gegenübergestellt, um Potenziale für weitere Anlagen zu ermitteln.
Soziale Ziele
Die Hauptziele zum Erhalt und Weiterentwicklung der sozialen Nachhaltigkeit werden durch die UWS folgendermaßen definiert:
- Bezahlbarer Wohnraum für breite Schichten der Ulmer Bevölkerung
- Angemessene Betreuung der Mieterinnen und Mieter
- Quote für geförderte Wohnungen von 30 bis 40 %
- Schaffung barrierefreier, gemischter Quartiere durch Neubau
- Faire Arbeitsbedingungen für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
- Partnerschaftlicher Umgang mit allen Geschäftspartnern aus Handwerk, Planung und Dienstleistung
Wohnraum für weite Teile der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen, wird erst durch bezahlbare Mieten ermöglicht. Die Mieten für die Bestandswohnungen der UWS liegen ca. 19,4 % unter dem örtlichen Mietspiegel. Darüber hinaus sind 95 % der Bestandswohnungen für die Träger der Sozialhilfe förderfähig (Übernahme Kosten der Unterkunft - KdU).
Für Mieterinnen und Mieter, sowie Mietinteressenten bietet die UWS im eigenen Mietercenter persönliche, telefonische und schriftliche Beratung von ausgebildeten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern an. Vor Ort in den Wohnanlagen sind die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus den Teams Objektbetreuung und Technik die ersten Ansprechpartner bei allen wohnungsbezogenen Belangen. Über die bereitgestellte Mieter-App wurde ein zusätzlicher digitaler Kommunikationsweg geschaffen. Hier können zeitunabhängig Anfragen jedweder Art gestellt werden. Diese werden dann während der regulären Geschäftszeiten bearbeitet. Weiter informiert die UWS in der zweimal jährlich erscheinenden Mieterzeitung über aktuelle wohnungsbezogene Themen.
Die Quote für geförderte Wohnungen beträgt momentan bei Neubauvorhaben zwischen 30 % und 40 %. Die Entwicklung der geförderten Wohnungen ist jedoch wesentlich von der Ausgestaltung der Förderung durch das Land Baden-Württemberg abhängig. Zukünftig wird die Quote der geförderten Wohnungen auf 40 % erhöht. Die Miete der geförderten Wohnungen liegt ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist damit auch für Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen bezahlbar.
Alle Neubauten werden barrierefrei gebaut. Die Steigerung des Anteils an barrierearmen oder barrierefreien Wohnungen im Bestand steht im Fokus. In den Wohnanlagen werden stets Sonderprojekte realisiert, die einen Beitrag zur sozialen Integration besonderer Gruppen oder zur Inklusion von Menschen mit Behinderungen leisten.
Mit allen Geschäftspartnern aus Handwerk, Planung und Dienstleistung pflegt die UWS einen partnerschaftlichen Umgang. Dabei werden laufend Prozesse in der Zusammenarbeit optimiert und digitalisiert.